El promedio general de los valores de cierre, según los características de las propiedades usadas, se mantuvo estable. Si bien las cotizaciones bajaron interanualmente se estaría cerca de tocar el piso.
Un análisis privado confirmó que las cotizaciones del metro cuadrado para comprar departamentos en la ciudad de Buenos Aires se mantienen con pocas variaciones desde julio de 2022.
El relevamiento confirmó para el conjunto de departamentos usados de 1 a 3 ambientes que en junio último los acuerdos de compra venta se hicieron a un precio promedio de USD 1.702 por m2.
Así lo registró el Índice del M2 Real que realizan en conjunto la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (Ucema), Reporte Inmobiliario y Re/Max, a través de un estudio metodológico, técnico y estadístico en el que se dan a conocer precios promedios efectivos por m2 con información sobre los valores concretos en los que se pactan las operaciones inmobiliarias.
El valor por m2 registrado en junio pasado descendió un 7,55% interanual desde los USD 1.841 por m2 en los que había cerrado en igual mes del año pasado. Durante junio se produjo un alza de apenas 0,18 por ciento.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, dijo que “los precios evidencian una tendencia hacia la estabilidad, con una reducción menos pronunciada durante el último año del 7,5%, con menor impacto en los últimos 6 meses. En determinadas localizaciones, las más demandadas los precios de cierre se están acercando a la media de publicación, confirmando que la oferta ya no está dispuesta a resignar una caída mucho más profunda del precio”.
Desde el inicio de esta medición, en enero de 2020, el precio de cierre generalizado descendió un 22,07%, pero expertos sostienen que el piso estaría cerca de tocarse.
La brecha entre el valor por m2 de las operaciones concretadas en junio de 2023 con relación al último valor de publicacion del inmueble se ubicó en el 6,82% (contraofertas)
“Los valores no están cayendo a excepción de alguna operación en particular. Y lo que está ligado con precios de cierre no bajaron en los últimos meses”, confirmó Ariel Champanier, broker que opera en la ciudad de Buenos Aires.
Por unidades
El análisis también detalló el vaivén de valores por tipo de viviendas. El precio por cantidad de ambientes, en las compraventas de monoambientes registró un precio de USD 1.790 por m2 mientras que el valor de cierre de las unidades de 2 y 3 ambientes fue de USD 1.698 y de USD 1.644 por m2, respectivamente. Siendo los departamentos de 2 ambientes donde el valor por m2 de las unidades vendidas tuvo la baja más apreciable.
Rozados, aclaró que “los departamentos de 2 ambientes son los que suman la mayor cantidad de compraventas realizadas, básicamente por que conjugan el interés de usuarios finales e inversores, con precios que comienzan a resultar atractivos para ambos”.
Los departamentos de 1 ambiente son el tipo de vivienda en donde se observa una mayor volatilidad en los precios de cierre debido a una composición más heterogénea de las localizaciones, metraje de la unidad y calidad del inmueble. Bajaron un 6,41% interanual que corresponde al margen de contraoferta con relación al último valor de publicación promedio de este tipo de unidades.
En general el precio por m2 cuadrado estadísticamente es más alto en las unidades más chicas ya que al multiplicar por menor superficie admite un rango algo mayor. A medida que aumenta la superficie, salvo en casos de unidades muy diferenciales, el valor por m2 tiende a disminuir.
Cómo impacta el dólar libre
Según expertos la subida del dólar libre no está impactando en los precios del m2 ni en el valor final de una operación. Sobre todo porque el que compra tiene los dólares en el colchón.
Champanier dijo que “no estamos en presencia de una mega devaluación, hoy el dólar se está corrigiendo más por inflación. Y mientras eso no ocurra los precios de viviendas no descenderían mucho más. Si llegara una devaluación fuerte sí impactaría porque esa distorsión influirá en el m2 de construcción y si lo nuevo baja, entonces lo usado también irá hacia la disminución”.
Por ahora los monoambientes tienen más demanda porque muchos se compraron para alquileres temporarios. Hay varios por menos de USD 50.000 que están en zona de oportunidad. “Los monoambientes, sobre todo, los compran inversores, pero los de 2 y 3 ambientes claramente tienen mayor demanda porque son los que buscan las parejas y algunas familias”, concluyó Champanier.
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