Balance inmobiliario: el mercado inició una reactivación pero se agravó la crisis de los alquileres.

En CABA se vendieron casi 30.000 inmuebles como antes de la pandemia. Se esperan cambios de reglas para que se active el segmento. No hubo cambios en la Ley de Alquileres y muchos propietarios quitaron sus unidades de la oferta.

A pocos días de clausurarse el año el balance del Real Estate argentino deja un saldo que mezcla luces y sombras. Hubo mejorías en las operaciones de compra venta, los precios de venta siguieron hacia la baja pero con una caída menos pronunciada que en 2021 y 2020, la construcción avanzó bastante y se agravó el problema de los alquileres bajo el formato tradicional donde hubo fuertes aumentos junto a una marcada escasez de viviendas en oferta.

Representantes de cámaras inmobiliarias, de colegios de escribanos, desarrolladores y referentes del sector dieron su visión sobre cómo fue el 2022 para el sector. Destacaron aspectos positivos y negativos, pero en líneas generales tienen buenas expectativas. El reclamo más repetido sigue siendo que se genere un programa de créditos hipotecarios para que la actividad vuelva a crecer de manera similar a 2017 o 2005, por ejemplo, que fueron años de muy buena cantidad de operaciones inmobiliarias y de construcción de viviendas.

Un síntoma favorable para el sector es que sobre el segundo semestre comenzaron a aumentar las compraventas y se culmina el año en niveles similares a los previos a la pandemia, tanto en Buenos Aires como en la Provincia de Buenos Aires. Los datos surgen a través de la cantidad de escrituras registradas por los colegios de escribanos de ambos distritos.

En CABA, hasta noviembre se llevan realizadas casi 30.000 escrituras, con un promedio mensual de 3.200 en el segundo semestre. Este número se asemeja al de 2018. Si bien está lejos de las 5.000 mensuales de los mejores años, hubo un repunte. En noviembre último según el Colegio de Escribanos porteños se hicieron 3.369 operaciones, que representan un 18,5% más en comparación con el mismo mes de 2021.

Jorge De Bártolo, titular del Colegio de Escribanos porteño, comentó: “Todo hace suponer que el año quedará en niveles de 2019. Una primera lectura indica que estamos recuperando paulatinamente la actividad. Por otro lado, siempre observamos que cuando hubo crédito hipotecario -prácticamente insignificante en estos tiempos- los niveles duplican los números actuales y eso genera una cadena virtuosa para el mapa inmobiliario”.

“Sobre 11 meses relevados nos indica que estamos recuperando paulatinamente la actividad. Falta el regreso del crédito hipotecario que permitiría duplicar los números de escrituras actuales” (De Bártolo)

También hubo mejoría en el ámbito bonaerense donde en noviembre se contabilizaron 9.299 escrituras, frente a las 8.701 del mismo mes de 2021. En cuanto a la evolución mensual, la suba fue del 15,42%, ya que en octubre se habían realizado 8.057 operaciones. Y promediaron las 8.000 por mes y al igual que en CABA se asemejan con 2019.

“Más allá de que los números indiquen una suba continuamos en un contexto de incertidumbre que no nos permite asegurar que la tendencia pueda sostenerse o que se vislumbre la recuperación del mercado en los términos que todos esperamos”, precisó Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

En cuanto a alguna propuesta integral de plan crediticio no hubo respuestas por el lado político. En el Congreso nacional “duerme” un proyecto de generar una agencia hipotecaria que propuso en 2021 la Mesa de Vivienda integrada por cámaras sectoriales y que jamás se llegó a tratar. La intención de ese plan es promover el acceso al techo propio a través de un esquema de cuotas a 20 años que se ajusten por Coeficiente de Variación Salarial (CVS), pero es una cuenta pendiente.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, dijo que “entre la post-pandemia y la coyuntura económica, el balance culmina un año con números de escrituración bastantes interesantes que igualaron a 2015, y no así a 2017 donde hubo fuerte cantidad de operaciones por el boom de los créditos UVA. Esperamos que para el segundo semestre de 2023 se puedan concretar un buen caudal de ventas. Estimamos que muchos ahorristas destinarán su dinero en el ladrillo y no en otras inversiones volátiles como los bonos financieros y las criptomonedas que atraviesan su peor momento”.

En 2022 se mantuvo la baja de precios de los inmuebles en venta aunque se desaceleró. Desde 2019 la caída acumulada en CABA se estima entre el 35% y 40% mientras que en la provincia bonaerense roza el 45%, pero en el año que está culminando el descenso oscila en el 8% y puede llegar al 10% en algunos casos.

Juan Carlos Donsanto, presidente del Colegio Público de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires, explicó que “de alguna manera es bueno el sinceramiento de los precios, debemos reconocer que existían muchos bienes fuera de valores de mercado. Faltó lo de siempre: herramientas que le permitirán a los compradores genuinos acceder a la compra de un bien. Pero sabemos que en el contexto inflacionario que nos toca vivir, es imposible pensar en líneas de crédito que sean pagables para los interesados”.

Desde el sector sostienen que hay un mercado de oportunidad con precios bajos al medirlos en dólares y donde los niveles retrocedieron a valores de 2011 o 2015 según el barrio de CABA o la localidad bonaerense.

“Las desventajas son los salarios deteriorados que imposibilitan toda capacidad de ahorro para hacer frente a compromisos que estén más allá de la subsistencia. Otro desventaja es la gran carga impositiva que desalienta a inversores de ladrillos”, amplió Donsanto.

La sobreoferta disminuyó algo. En Buenos Aires actualmente hay 156.000 inmuebles en venta, contra los 164.000 que había en junio último. Y en Provincia la oferta supera las 180.000 unidades.

“Si bien se vio una leve baja en la oferta durante los últimos meses del año, sigue estando en niveles muy altos y hay varias opciones a la hora de iniciar una búsqueda. La demanda sigue mostrando predilección por los departamentos y PH de 2 y 3 ambientes en Palermo, Caballito, Belgrano, Recoleta y Almagro. Las propiedades que están publicadas en los valores actuales de mercado suelen recibir consultas y generar movimiento en el corto plazo. Si bien 2023 será un año electoral, no hay señales que evidencien grandes cambios en las tendencias que estamos viendo. A los vendedores, les recomendaría no quedar fuera de precio y, a los compradores, que estén atentos a las oportunidades”, comentó Matías Towers, de la plataforma Mudafy.

En relación con las ventas, la retracción de la oferta obligó a sincerar mucho los precios y aceptar que la devaluación constante de nuestra moneda es un factor determinante y negativo en el desarrollo de negocios.

Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), destacó que “la retasación de los inmuebles adecuándolos al momento de mercado es lo que permitió la realización de algunas operaciones que representan entre un 8% y 12% del total de la oferta. Ese porcentaje, sin duda alguna, habla de un año muy difícil para el sector, en cuanto a sostener empresas y empleos”.

Expertos estiman que continuarán sólo las ventas de oportunidad, aquellas que cumplan con algún objetivo y activadas por quienes tienen ahorros o que tienen la urgencia de mudarse porque deben ampliarse o achicarse en metros cuadrados, entre otros casos.

“Nuevamente, nuestro pedido hacia los gobernantes es que se ponga foco en lo que realmente necesita la gente para acceder a la vivienda. Ya es tiempo de dejar de mirar para otro lado, o para el lado de intereses propios”, añadió Líbera.

El aspecto más negativo del año inmobiliario que termina pasa por el mercado de alquileres. En todo el país se incrementó la escasez de unidades porque miles de propietarios no quieren volver a poner en alquiler su vivienda y prefieren dejarla vacía, prestarla a un familiar o amigo para que la cuide y pague costos de mantenimientos. Muchos han recurrido a los alquileres temporales y también informales (donde se hacen acuerdos entre dueños e inquilinos directamente).

“Todo es culpa de la fallida Ley de Alquileres. Faltó su reforma y se hicieron muchas reuniones en el año con distintos actores políticos y de hecho hasta en el Congreso nacional donde ni el oficialismo ni la oposición se pusieron de acuerdo. Todo quedó en la nada, lo cual es algo pendiente. Ojalá se reformule la normativa en 2023″, dijo Bennazar.

En 2022 se registraron aumentos que acompañaron la inflación, por lo cual se cierra el año con subas que superan el 94% interanual y lo más grave es que por ejemplo en Buenos Aires actualmente hay 5.700 departamentos en locación de los cuales el 65% son en dólares. Es una cifra que marca un derrumbe histórico en la oferta para alquilar. Y en varios municipios bonaerenses hay 200 o 500 viviendas que se ofrecen bajo el formato tradicional, como en Avellaneda o Tigre donde viven más de 400.000 habitantes.

Las quejas siguen siendo las mismas desde que entró en vigencia la Ley de Alquileres que se sancionó en julio de 2020 y sólo trajo problemas. Se reclaman contratos que vuelvan a ser a dos años (no que duren tres como hoy) y ajustes semestrales (en vez de anuales) y pactados libremente entre partes.

“En relación a los precios de alquileres estamos en una encrucijada. Al propietario no le sirve y al inquilino se le hace inalcanzable. Tener una vivienda vacía es un costo enorme, ante ello el locador sigue resignando rentabilidad. El locatario por otro lado sabe que es lo único que tiene congelado durante 12 meses, por eso hace el esfuerzo inicial y al poco tiempo se acomoda. El problema se presenta cuando vence el contrato. Ahí los precios retoman el valor atrasado y el salto es grande pero, no es ni más ni menos que la realidad”, detalló Donsanto.

Una de las medidas que mejor tomó el mercado inmobiliario en 2022 fue la prórroga del Blanqueo, el régimen de incentivo a la construcción privada que fuera prorrogado en agosto por el Congreso y que tiene como objetivo el crecimiento de la industria a través de alentar la normalización voluntaria de la tenencia de moneda nacional o extranjera.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), dijo que “entre lo que se hizo bien podemos destacar la aprobación de la prórroga del blanqueo a la construcción, que va razonablemente bien y plantea una oportunidad. Es un gran momento para invertir en ladrillos en Argentina y esta ley es un buen camino para lograrlo. El ladrillo siempre es un resguardo patrimonial y ahora más que nunca debido a la inflación de las monedas duras como el dólar”.

Desde el sector afirman que antes ahorrar en dólares era muy conveniente pero hoy en día esa moneda está perdiendo valor. En cambio, los activos reales, entre los cuales los ladrillos son los más importantes, resultan la mejor forma de resguardo de los patrimonios en el mundo.

En los países desarrollados los precios tocaron recientemente sus récords, pero ahora con la suba de tasas de interés en el mundo empezaron a ajustarse.

“El gran problema de nuestro país es la macroeconomía. En el resto de los países de la región, con una inflación de un dígito, hay crédito hipotecario accesible. Esta herramienta genera una fisonomía de mercado muy diferente y es hacia dónde deberíamos ir. Tenemos que lograr que el crédito hipotecario regrese y eso depende esencialmente de que baje la inflación. En los demás países de la región los desarrolladores trabajan para la clase media y media baja que compra con financiamiento bancario. Acá los desarrollos están orientados principalmente al segmento que puede comprarnos, que es el que cuenta con ahorros para hacerlo”, amplió Tabakman.

A la fecha, está en marcha la segunda etapa del Blanqueo de capitales destinados a impulsar la construcción de viviendas donde rige la alícuota de impuesto único del 10%, y de a poco genera optimismo en el sector. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) comunicó que hasta el momento los ahorristas que optaron por declarar dinero invirtieron más de $48.000 millones en emprendimientos que están en un grado de avance de obra inferior al 50% desde marzo de 2021.

Al respecto, Alejandro Ginevra, titular del GNV Group (compañía que lleva adelante proyectos en Puerto Madero), señaló: “En nuestro caso nos viene dando buenos resultados. Aunque sé que hay desarrolladoras donde no tuvieron mucho eco. Hay un porcentaje menor de gente con fuertes ahorros que está accediendo a sincerar su dinero en el ladrillo pero elige los proyectos que apuntan al sector premium donde entienden que hay menos riesgos”.

“Creo que desde el lado del Gobierno está faltando informar más sobre esta herramienta. Aunque aumentó el impuesto especial sigue siendo tentador porque el costo es bajo y si hubiera más comunicación habría más inversores que destinarían sus ahorros en las obras de viviendas en pozo”, amplió Ginevra.

Hasta el momento hubo ventas de propiedades de hasta USD 1.000.000 en CABA y por tickets que superan los USD 200.000, pero lo que llamó la atención es que hubo muchos ahorristas que confiaron en proyectos que están en obras en Mar del Plata, Neuquén, Salta, Misiones, Córdoba, Mendoza o Puerto Madryn, entre otros puntos del interior.