La Ley de Alquileres cumple 3 años, con el mercado inmobiliario en su peor crisis y pocas chances de cambios.

La norma llevó la oferta a niveles mínimos y a precios más altos para acceder a una vivienda. El Congreso analizó modificaciones que jamás prosperaron y no hay expectativas de que avance un nuevo proyecto en este 2023. 

El 11 de junio de 2020, en plena pandemia y en medio de una tensa sesión entre el oficialismo y la oposición, que había abandonado el recinto, el Senado sancionó la Ley 27.551, mejor conocida como la Ley de Alquileres. Tres años después, el mercado inmobiliario atraviesa una de sus mayores crisis y la promesa del Ejecutivo de suspender o implementar modificaciones sobre la normativa vigente se encuentra, por ahora, incumplida.

Desde que se promulgó la ley, los contratos de alquiler pasaron a tres años de duración -anteriormente eran dos-, se empezaron a actualizar de forma anual bajo un índice (ILC) conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE), y además, tienen la obligación de quedar registrados ante la AFIP, por mencionar algunos de los puntos más importantes de la medida.

Pero más allá de los detalles de la reglamentación, a lo largo de estos tres años se divisaron varios efectos sobre el mercado de los alquileres: precios más altos para acceder a una vivienda, una oferta que toca sus niveles mínimos y contratos que se acuerdan de manera informal.

“La ley fue una mala ley en el peor momento posible, porque venías de una inflación de un 30% que luego se fue un 50% y los alquileres no habían incorporado ese salto, con lo cual ya tenías un principio de atraso. En el medio desapareció el crédito hipotecario y hoy estamos en el peor momento de la historia de los préstamos para vivienda. En marzo de 2020 aparece la pandemia, se congelaron los alquileres y a los meses se sanciona esta ley en todo ese contexto de hiperincertidumbre”

Después de promulgada la ley, los niveles de inflación se aceleraron, por lo que las actualizaciones anuales quedaban por momentos desfasadas para los propietarios, que sumaron más elementos para elevar los precios de los contratos inicialmente y acceder a una vivienda se volvió cada vez más complejo para los ingresos de los inquilinos. “La ley intentó anular cualquier tipo de discusión entre propietario e inquilino. Regula las relaciones entre partes y sus riesgos. Lo de AFIP de inscribirse ya sucedía y va generando un impuesto nuevo al alquiler. Todos esos factores aumentan precios”, agregó González Rouco.

En concreto, para los alquileres que se actualizaron este 1° de junio, por ejemplo, el aumento ya será del 100%. Es la primera vez que el Índice para Contratos de Locación (ICL) llega a las tres cifras. Alquilar tampoco se volvió atractivo para los propietarios, con lo cual muchos decidieron quitar sus viviendas del mercado o volcarlas a formatos temporarios, por lo que la oferta se encuentra en su piso histórico.

“Antes de la ley una propiedad estaba entre 60 y 90 días en oferta y ahora no hay propiedades en oferta y un inquilino está a la espera hasta que sale una y cuando aparece tiene que ser apta a su presupuesto”, resumió el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar. “Ahora el problema es: ¿a dónde van las familias? La mayoría hace extensiones de sus contratos tratando de contener la situación y los propietarios entienden que las partes se tienen que poner de acuerdo”, reflexionó.

A modo de ejemplo, de acuerdo a cifras del gobierno porteño, hay actualmente 488.000 hogares que alquilan en la Ciudad de Buenos Aires y las propiedades en alquiler rondan las 1000, cuando a fines de 2022 eran casi 3000 y en 2012 había unas 10.000 propiedades destinadas a ese objetivo.

Además, los especialistas advirtieron sobre el mercado de negociación paralela de los contratos de alquiler. Según los datos que la Jefatura de Gabinete envió al Congreso -los últimos disponibles a julio de 2022-, hay 213.812 contratos habitacionales registrados. Según los privados, esta cifra representa alrededor de un 10% de los acuerdos que se concretan. O dicho de otro modo, solo 1 de cada 10 contratos se registran oficialmente. TN se contactó con AFIP para conocer los datos actualizados, pero desde el organismo recaudador no brindaron la información solicitada.

Qué puede pasar con la Ley de Alquileres

En sus últimos tres años de vigencia, la Ley de Alquileres fue blanco de críticas de todo el arco político y sufrió más de un intento de modificación en el Congreso. Aunque hace tiempo existe consenso generalizado de que debe ser modificada, nunca hubo, en cambio, consenso sobre el “cómo”.

La reforma de la ley empezó a ser una posibilidad a fines del 2021. Sergio Massa, que entonces no era ministro, sino presidente de la Cámara de Diputados, pidió públicamente acordar entre todos los espacios políticos la derogación de la norma y la sanción de una nueva.

El mensaje del entonces diputado no tuvo el efecto que esperaba dentro del bloque oficialista. La Cámara Baja se puso en movimiento meses más tarde y comenzó a discutir una modificación de la norma actual en las comisiones de Legislación General y Presupuesto. En junio del 2022 concluyó el debate, pero sin acuerdo.

La mayoría oficialista firmó un dictamen propio y la oposición unida -Juntos por el Cambio, el Interbloque Federal (PJ no kirchnerista y socialistas), una parte de los libertarios y Provincias Unidas (rionegrinos y misioneros)-, otro.

Pero el dictamen oficialista mantenía los principales puntos de la ley intactos: el plazo mínimo de tres años de contrato y el método de ajuste anual. Agregaba, simplemente, “incentivos” impositivos para las propiedades en alquiler, con el presunto objetivo de ampliar la oferta y de esta forma reducir los valores.

El dictamen opositor, por su parte, proponía reducir a dos años el plazo mínimo de los contratos y planteaba que la actualización pudiera ser entre los tres y doce meses y con un mecanismo que acordaran las dos partes.

En la Cámara de Diputados la paridad de fuerzas obliga al Frente de Todos a llegar a acuerdos con bloques provinciales aliados y con bancadas independientes para poder aprobar normas, siempre que no haya consenso con la otra bancada principal, Juntos por el Cambio. A la inversa, la oposición siempre tuvo más dificultades para unirse y lograr una sesión en el recinto, con la excepción de la aprobación de la Boleta Única.

Es así como desde mediados del 2022 la reforma de la Ley de Alquileres no avanzó, ni en un sentido ni en el otro. Poco colaboró el aumento de las tensiones entre la bancada oficialista y la coalición opositora, que terminó de estallar en diciembre pasado.

Por eso sorprendió en el Congreso que en abril pasado, en pleno año electoral, Sergio Massa -ya como ministro de Economía- dejara trascender, luego de una reunión con Alberto Fernández, que el Poder Ejecutivo planeaba suspender la ley para luego mandar un nuevo proyecto. La versión no cayó bien en todo el bloque oficialista, donde hay quienes aún defienden abiertamente los principales puntos de la norma.

Desde el Ejecutivo, el secretario Legal y Administrativo del Ministerio de Economía, Ricardo Casal, se reunió con representantes de las inmobiliarias para definir una nueva iniciativa. “Quedamos en conformar una mesa nacional de alquileres para tratar de reformar algunos puntos. Los dos más importantes: reducir el contrato a dos años y la actualización como mínimo cada tres meses”, contó Bennazar, que participó del encuentro en el Palacio de Hacienda.

Sin embargo, el avance no prosperó todavía y en los últimos dos meses no hubo mayores novedades en el Congreso ni en el Ejecutivo respecto a la Ley de Alquileres y su posible reforma. Incluso si el Ministerio de Economía termina de definir un proyecto en las próximas semanas, tampoco será fácil que avance, o al menos así le entienden tanto en la bancada del Frente de Todos como en Juntos por el Cambio.

La paridad de fuerzas no se modificó, y a eso se suma que el año electoral, notablemente complejo para la interna oficialista y la opositora, no hace fácil acordar ni siquiera una sesión de consenso: de hecho, el Frente de Todos y Juntos por el Cambio vienen negociando hace tres semanas sin éxito la posibilidad de tratar proyectos de baja relevancia y poca conflictividad. Por ahora, solo está prevista una sesión el próximo martes, para que el jefe de Gabinete, Agustín Rossi, de su informe de gestión, tal como lo establece la Constitución Nacional.